商铺设有消防管道 开发商应否告知

    【案情】2009年8月2日，徐某与某开发商签订《南京市商品房预售合同》，约定徐某从被告处购买一间商铺。2010年7月，徐某在收房时发现房屋内铺设了多条消防管道和消防栓箱，占用了房屋的面积和空间，导致该部分无法使用，而签约时开发商并未告知这一事实。根据双方约定，所售房屋为层高4.4米的商铺，而铺设的多条消防管道不但占用了室内面积，更导致房屋高度比约定明显减少。原告徐某几次与开发商协商解决未果，故起诉至法院，根据消防管道等消防设施占用和影响空间体积为26.88立方米，房屋单价为每立方米4520.83元计算，请求判令被告酌定赔偿损失8.9万元。
    【评析】本案的争议焦点是：被告在原告购买的房屋内铺设消防设施，是否应该履行事先告知义务，是否应该向原告赔偿损失。对此有以下两种不同意见：
    第一种意见认为，根据有关法律和行业规范性文件，在房屋内铺设消防管道这一情况，开发商没有法定义务事先向原告告知。消防设施属于供整排商铺使用的公共设施，该公共设施未明显影响房屋的用途和美观，在被告的设计和施工经过相关部门审核和批准的情况下，购房人应予以适度容忍，本案应驳回原告的诉请请求。
    第二种意见认为，由于在原告的房屋内铺设的多条消防管道和消防栓箱，影响原告对房屋面积和空间的整体使用，涉及到原告的切身权益，因此在签订合同时，被告应本着诚实信用和公平交易原则，如实向原告告知这一事实，否则，应赔偿由此给原告造成的损失。
    笔者同意第二种意见，理由如下：
    因消防管道和消防栓箱均属于小区的公共设施，双方在签订合同时并未对消防设施如何铺设作出具体约定，并且直至房屋交付之前，被告一直未告知原告其所购买的房屋内铺设有公共设施，房屋可能存在使用瑕疵等情况，因此，虽然被告铺设消防设施的设计和施工不违反有关规定和规范，却使物权所有人在对房屋空间完整使用的用途上存在瑕疵。因在原告房屋内铺设消防设施涉及原告的切身利益，在签订商品房预售合同时，被告应如实向原告告知关于消防设施铺设的情况，以便原告做出正确的选择和意思表示，否则应视为被告在签订合同时故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实。
    缔约过失责任，指因当事人在订立合同过程中，因违背诚实信用原则而给对方造成损失的赔偿责任。根据《合同法》第四十二条的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”传统理论认为，缔约过失责任仅适用于合同未成立或合同无效或被撤销的前提下，一方违背诚实信用原则，不履行法定或约定的义务需承担过失赔偿责任。但笔者认为，缔约过失责任还适用于合同生效后，因为缔约过失责任以违反先合同义务为前提，其过失行为发生于缔约过程中，即从合同开始订立至合同生效之前，而缔约过失责任是因违反先合同义务而应承担的法律后果，即使合同生效，违反先合同义务的事实仍未消灭，因此，相应的缔约过失责任也应存在。就本案而言，因消防设施属于供整排商铺使用的公共设施，如果该公共设施未明显影响房屋的用途和美观，在被告的设计和施工经过相关部门审核和批准的情况下，购房人应予以适度容忍。但是在原告的房屋内铺设的多条消防管道和消防栓箱，对原告的切身权益造成较大程度的侵害，而且在双方签订合同时，被告故意隐瞒了现有消防设施的设计与规划这一重要事实，违背诚实信用和公平交易原则，影响了原告在购买房屋时作出更合理、恰当的意思表示，即被告存在违反先合同义务的行为，因此，原告有权要求被告赔偿损失。根据消防管道和消防栓箱所占用的面积和空间的实际情况，以及原告为此装饰装修所支出的合理费用，并考虑到消防设施的铺设是为了包括原告在内的整排商铺业主的公共利益这一因素，法院最终酌定原告购买房屋的价格应在双方约定的房屋价格的基础上扣减2%，以弥补原告购买铺设了现有消防设施的房屋所多支出的交易成本和减损的使用利益。最终，法院判决被告向原告赔偿损失25600元。